Plafond d'augmentation des loyers 2026 et gestion des litiges immobiliers (la limite IPC)

Le plafonnement instauré pour contenir la volatilité des loyers résidentiels et commerciaux a créé de l'incertitude pour les deux parties au marché. Après l'expiration du plafond strict de 25 % appliqué aux loyers d'habitation entre 2022 et le 1er juillet 2024, le marché est revenu aux règles permanentes du code turc des obligations.

Alors que les actions en expulsion, en fixation du loyer et en adaptation se multiplient en 2026, nous résumons ci-dessous la manière dont les baux entre bailleurs et locataires doivent être construits autour de l'indice des prix à la consommation.

Le cadre en vigueur : quel est le plafond légal ?

Le fondement des augmentations de loyer est l'article 344 du code des obligations. Les accords d'augmentation au renouvellement sont valables à condition de ne pas excéder la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'année de bail écoulée.

En 2026, le seul plafond légal applicable tant aux baux d'habitation qu'aux baux commerciaux est cette moyenne sur douze mois.

Les parties peuvent convenir d'une augmentation inférieure. Mais un accord supérieur est contraire à la loi, même conclu par écrit et signé des deux parties.

Les litiges les plus fréquents

1. Demandes supérieures au plafond IPC (nullité partielle)

Lorsqu'un bailleur réclame à son locataire une augmentation supérieure au plafond légal en invoquant l'inflation ou les prix du quartier, le locataire est fondé à refuser.

La situation juridique : même si le bail stipule que « le loyer augmentera de 60 % par an indépendamment de l'inflation » et que les deux parties l'ont signé, cette clause est frappée de nullité partielle. En justice, le juge l'écarte et ramène l'augmentation au plafond IPC.

Ce que doit faire le locataire : au renouvellement, il calcule la limite légale selon la moyenne sur douze mois et porte sur le virement la mention « paiement d'augmentation de loyer ». Si le bailleur refuse d'encaisser, le locataire n'est pas en demeure et il appartient au bailleur de saisir le tribunal de paix.

2. La fixation judiciaire du loyer après cinq ans (article 344/3)

Le législateur a introduit la règle des cinq ans pour éviter qu'en période de forte inflation les locataires anciens ne paient très en deçà de ce qu'acquittent les nouveaux entrants du même quartier.

Une fois le bail parvenu à cinq années pleines, le bailleur peut engager une action en fixation du loyer, qui rompt le plafond IPC. Dans cette instance, le juge n'applique pas la limite IPC : il tient compte de l'état du bien et des loyers comparables du secteur, applique une décote d'équité au titre de l'ancienneté du bail (couramment de l'ordre de 10 à 20 % en pratique) et fixe le loyer au niveau du marché.

Médiation obligatoire : en vertu de la loi n° 7445, la médiation est une condition de recevabilité dans les litiges nés d'un bail, y compris les actions en fixation du loyer et en expulsion (à l'exception des expulsions par voie d'exécution sans titre). Une action introduite sans saisine préalable du bureau de médiation est rejetée pour un motif de procédure.

3. Confondre inflation mensuelle et moyenne sur douze mois

C'est l'erreur la plus répandue. Les parties retiennent l'IPC mensuel, ou l'IPC annuel, annoncé dans la presse le mois de l'augmentation. Or le loyer ne peut être révisé que par référence à la colonne du taux de variation en moyenne sur douze mois du bulletin de l'institut de statistique.

4. Loyer libellé en devises ou indexé sur une devise

En vertu de l'article 8 du communiqué relatif au décret n° 32 sur la protection de la valeur de la monnaie turque, les loyers ne peuvent être libellés en devises ni indexés sur une devise dans les baux, y compris les baux d'habitation et les baux commerciaux couverts, conclus entre personnes résidant en Turquie et portant sur des biens situés en Turquie.

Les exceptions sont étroites et précisément définies ; l'idée générale selon laquelle « la devise serait permise dès qu'un étranger est partie » est erronée. Pour que la devise puisse être convenue, le preneur doit être : une personne résidant en Turquie et dépourvue de la nationalité turque ; ou une succursale, une représentation ou un bureau de liaison en Turquie d'une personne résidant à l'étranger, une société dont ces personnes détiennent, directement ou indirectement, 50 % ou plus du capital, ou encore une société de zone franche. La location, aux fins d'exploitation, d'établissements d'hébergement agréés par le ministère de la Culture et du Tourisme, ainsi que celle des boutiques hors taxes, constituent des exceptions distinctes.

La violation n'emporte pas la nullité du contrat dans son ensemble : le communiqué impose que les prix des contrats concernés soient redéterminés par les parties en livres turques. À défaut d'accord, la formule prévue par le communiqué s'applique : le montant est converti au cours de vente effectif de la Banque centrale du 2 janvier 2018, puis majoré des variations mensuelles de l'indice des prix à la consommation depuis cette date jusqu'à celle de la redétermination. Une amende administrative peut en outre être prononcée au titre de l'article 3 de la loi n° 1567.

Recommandations stratégiques

Pour le bailleur :

Lorsque le bail dépasse cinq ans, engagez la médiation plutôt que de réclamer verbalement l'augmentation. Les actions en fixation du loyer durent en moyenne dix-huit mois à deux ans, période pendant laquelle vous continuez de percevoir l'ancien loyer, la différence étant toutefois recouvrable avec intérêts une fois la décision définitive.

Aux termes de l'article 347, dans les baux d'habitation et les baux commerciaux couverts, le bailleur peut mettre fin au contrat sans motif à l'issue de la période de reconduction de dix ans. Le calcul est souvent mal fait : ces dix ans courent non depuis le début du bail, mais depuis la période de reconduction qui suit l'expiration du terme fixe ; avec un terme initial d'un an, ce droit naît donc en pratique à la fin de la onzième année. La résiliation n'est pas davantage automatique : un congé écrit doit être délivré au moins trois mois avant la fin de chaque année de reconduction suivante, et une action en expulsion engagée si le locataire ne libère pas les lieux.

Pour le locataire :

Si vous avez dû payer au-delà du plafond légal, la restitution de l'excédent au titre de l'enrichissement sans cause (articles 77 et suivants) peut être envisagée. Deux obstacles importants doivent être connus d'emblée :

Article 78 : celui qui exécute volontairement une obligation dont il n'était pas tenu ne peut répéter que s'il prouve son erreur. Le locataire qui paie sciemment l'excédent pendant des années, sans réserve, se heurte à ce texte.

Prescription : l'action pour enrichissement sans cause se prescrit par deux ans à compter de la connaissance du droit et, en tout état de cause, par dix ans (article 82). Envisager une action unique au moment du départ expose les premières années à la prescription.

La bonne méthode : plutôt que de régler l'excédent en silence, effectuez le paiement sous réserve de tous droits et portez cette mention sur le virement. Cela lève l'obstacle de l'article 78 et préserve la créance de la prescription.

Cette analyse est fournie à titre d'information générale à l'attention des bailleurs et des locataires et ne constitue pas un avis faisant autorité.

Dernière mise à jour : 10 août 2026.